文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？kāi)的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？ong>预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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