文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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