5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四小黄人名字分别叫什么季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》小黄人名字分别叫什么注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构小黄人名字分别叫什么(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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