5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，氯化钾相对原子质量是多少，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(y氯化钾相对原子质量是多少，íng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙氯化钾相对原子质量是多少，头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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