万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真10克是几两(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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