一线城市，也不端着了(le)。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手房(fáng)指导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这(zhè)么重要？首先二手房指导价(jià)被称(chēng)为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最(zuì)后一个还在“认(rèn)真”实施这条政(zhèng)策的城市(shì)，最(zuì)后深圳是(shì)房(fáng)价(jià)前三的核心(xīn)城市。所以(yǐ)，深圳的(de)一举一动都具有风向(xiàng)标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出(chū)，深(shēn)圳二手房指导价(jià)如果取消，首先有利于深(shēn)圳(zhèn)二手房(fáng)回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国(guó)楼市(shì)回暖(nuǎn)....

　　看(kàn)吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯(fēng)传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手(shǒu)房贷款(kuǎn)不按(àn)官方(fāng)参考价(jià)（指导价(jià)），银行(xíng)核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自(zì)此，参考价真(zhēn)正变成了“参(cān)考价”。

　　目(mù)前没(méi)有(yǒu)看到官方文件。据证券时(shí)报21日消(xiāo)息，目前(qián)深圳多家(jiā)大行表示“尚未接(jiē)到正式通知，目前仍按参考价办理按(àn)揭”。所以还需要持续(xù)的关注(zhù)。

　　易(yì)居研究院研究(jiū)总监严跃进认(rèn)为，本次政策(cè)大概率为真(zhēn)，更多体现为银行(xíng)贷款等(děng)领域按照新的(de)规则进行，但(dàn)不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不用(yòng)发文件的(de)。毕竟可(kě)以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深圳楼市二手(shǒu)房(fáng)指导价横空出世。当(dāng)时(shí)，深圳一(yī)口气公(gōng)布了全市3595个小区的(de)参(cān)考价，很多南山、福(fú)田(tián)、宝安(ān)中心区的高价(jià)盘，直接(jiē)按照当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导(dǎo)价来计(jì)算(suàn)首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大(dà)家还不(bù)觉得(dé)厉害，但经(jīng)历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例(lì)子，市场价1000万的房子，如(rú)果不(bù)“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如(rú)果指(zhǐ)导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要全款支付的部分，实际首付(fù)去到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大批(pī)量买家，失去(qù)了(le)购房能力，相当于(yú)强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行(xíng)二手(shǒu)房参考价以(yǐ)后(hòu)，东莞、宁(níng)波(bō)、成都、三亚(yà)、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市(shì)陆续跟进。事实(shí)也确实(shí)证明(míng)了，这条政策的“核(hé)弹(dàn)”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实(shí)施二手房指导价的10个城(chéng)市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手(shǒu)房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国(guó)70个大中城(chéng)市房价只有6个同比上(shàng)涨(zhǎng)，其他的泥沙(shā)俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代价

　　据(jù)深圳(zhèn)乐有家研(yán)究中心(xīn)数据显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成(chéng)交量同比下(xià)滑47％，全年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万(wàn)套，创近(jìn)二(èr)十年(nián)最(zuì)低记录，相较2020市场高(gāo)峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方面，与二手房指导价(jià)发布当月相(xiāng)比，如(rú)今二(èr)手房挂牌价低于及接近参考价(jià)的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一(yī)季度，深圳(zhèn)各区二手房成交(jiāo)TOP10小区(qū)中，过半成(chéng)交价低于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能深切(qiè)的感知其(qí)威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻(wén)不绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三(sān)年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体推测，如果(guǒ)案例属(shǔ)实，买家的实(shí)际(jì)购(gòu)房成本高达(dá)20万/平，目前价(jià)格(gé)跌(diē)至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷和(hé)持有成本，差不(bù)多(duō)亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大(dà)批人这两年(nián)感受到了太多“心(xīn)酸”。二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)量创下(xià)多年(nián)新(xīn)低，学区房神话不再，房产中介的日(rì)子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年(nián)以来(lái)，实施了二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续(xù)续(xù)低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　近日，北京在房山(shān)区试点多子女家(jiā)庭和职住平衡家庭购房支(zhī)持政策。上海也考虑(lǜ)予以多孩家(jiā)庭在(zài)新房(fáng)计(jì)分(fēn)制(zhì)度政策上的支持。

　　从最新公(gōng)布的3月(yuè)份70个大中城市商品住宅销售价格变动情(qíng)况(kuàng)来看(kàn)，广州、深(shēn)圳的(de)新(xīn)房、二手房价格(gé)仍然是同比去年依然是下(xià)降的。

　　北(běi)京、上(shàng)海已经同(tóng)比增长了，其他(tā)二线(xiàn)城市如(rú)杭州、成(chéng)都(dōu)、南京、合(hé)肥(féi)等城市价格都(dōu)是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上(shàng)，上面(miàn)可能更急。3月份，两(liǎng)部门联(lián)合发(fā)文(wén)，全面推动二手房“带(dài)押过(guò)户”全(quán)国实施，这是一(yī)条(tiáo)被广泛好评(píng)的新政。对于激(jī)活(huó)二手房交易，具有定海(hǎi)神针般(bān)的作用(yòng)。

　　住建部(bù)部(bù)长倪虹(hóng)近日(rì)更是指出：建筑业、房地产(chǎn)企业要发(fā)挥国民经济(jì)“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理(lǐ)解(jiě)一(yī)下这(zhè)两(liǎng)个词，意(yì)思就(jiù)是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果(guǒ)压(yā)不住(zhù)，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的政策(cè)，还有一大波正在路上...

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