导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套实属和属实区别在哪，实属与属实的区别(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房实属和属实区别在哪，实属与属实的区别strong>

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(实属和属实区别在哪，实属与属实的区别chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。