一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的(de)消息在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息(xī)为什么这么(me)重要？首先(xiān)二手房(fáng)指导价被称(chēng)为“核弹级”政策(cè)，其次(cì)深圳(zhèn)几乎是最后一个还(hái)在(zài)“认(rèn)真”实施(shī)这条政策(cè)的(de)城市，最后深圳(zhèn)是房价前三的核(hé)心城市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举一动都(dōu)具有风向标意义。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果取(qǔ)消，首先有(yǒu)利于深圳二手房回暖，然后二手房(fáng)回暖有(yǒu)利于深圳楼(lóu)市总体回(huí)暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有(yǒu)利于全(quán)国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴(hú)蝶(dié)效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房(fáng)指导价”正式结束。传言称(chēng)：二手(shǒu)房(fáng)贷款不(bù)按官方参(cān)考价（指导价），银行核定房价以网签(qiān)备(bèi)案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成(chéng)了“参(cān)考价”。

　　目(mù)前没有看到官方文件。据证券时报21日(rì)消息，目前深圳多(duō)家大行表示(shì)“尚未接到正式通知，目前仍按参考价办理(lǐ)按揭(jiē)”。所以还需要持续的关(guān)注(zhù)。

　　易居研究院研究总监严(yán)跃(yuè)进认为，本次(cì)政策大概率为真，更多体现(xiàn)为银行贷(dài)款(kuǎn)等(děng)领(lǐng)域(yù)按照新的规则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是(shì)不用发(fā)文件的(de)。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二手房(fáng)指导价横(héng)空出世。当时，深圳(zhèn)一口气公布了全市(shì)3595个小区的参(cān)考价，很多南山、福田(tián)、宝安(ān)中心区的高价盘(pán)，直接(jiē)按(àn)照(zhào)当时(shí)的市场价打了5折、6折来(lái)“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来(lái)计(jì)算首付(fù)、发(fā)放贷款(kuǎn)。

　　当时大(dà)家还不觉(jué)得(dé)厉害，但(dàn)经(jln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式īng)历了(le)这两年的痛苦，才深知(zhī)为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个例子，市场价1000万的房子(zi)，如(rú)果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如(rú)果(guǒ)指导(dǎo)价打七折即700万，那么首付3成210ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式万，加上需要全款支(zhī)付的部分，实(shí)际首付(fù)去到了510万，相当于(yú)首付5成(chéng)了（多给210万(wàn)首付）。这直接让(ràng)大(dà)批(pī)量买家(jiā)，失去了购房能力，相当(dāng)于(yú)强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广(guǎng)州等10多个城市陆(lù)续跟进(jìn)。事(shì)实也确实证(zhèng)明了，这条政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的(de)统计(jì)，实施二手房指(zhǐ)导价(jià)的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手房(fáng)更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中(zhōng)城市房价只有6个(gè)同比(bǐ)上涨，其他的泥沙(shā)俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中(zhōng)心数据(jù)显示：成交量上，二(èr)手房指导价出台(tái)当年，深圳二(èr)手(shǒu)住宅成交量同(tóng)比下滑(huá)57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十年最低记(jì)录，相较2020市(shì)场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价(jià)格方面，与二手房指导价发(fā)布当月相比，如(rú)今二手房挂牌(pái)价低于(yú)及(jí)接近参考价(jià)的(de)房(fáng)源占比大幅增加。2023年一季度(dù)，深圳各区(qū)二(èr)手房成交TOP10小区(qū)中，过半成(chéng)交(jiāo)价低(dī)于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人，才能深(shēn)切的感(gǎn)知(zhī)其威(wēi)力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠(gāng)杆买了2套华润城，月供12万，最终(zhōng)亏(kuī)损1000万破产(chǎn)。据(jù)媒体推测，如果案例属(shǔ)实(shí)，买家的实际购房成本高(gāo)达(dá)20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和(hé)持有成本，差不多亏(kuī)损超千(qiān)万。

　　深圳一大(dà)批人这两年感(gǎn)受(shòu)到了太多“心酸(suān)”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下多年(nián)新低，学区房神话不再，房产中介的日(rì)子难(nán)过(guò)，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施(shī)了二手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价的城市(shì)陆陆续续低调(diào)退(tuì)出(chū)，目前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风(fēng)向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城市也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区试点(diǎn)多子女家庭(tíng)和职住平衡(héng)家庭购房支(zhī)持政(zhèng)策。上海也考虑予以多(duō)孩家庭(tíng)在新房(fáng)计分制(zhì)度政策(cè)上的支持。

　　从最新公布的(de)3月份70个大中城市商品住宅销售价格变(biàn)动(dòng)情况(kuàng)来看，广(guǎng)州、深圳的(de)新房(fáng)、二手房价格仍然是(shì)同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了，其他(tā)二(èr)线(xiàn)城市如(rú)杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房“带(dài)押过(guò)户”全国实施，这(zhè)是(shì)一条被广泛好评的新政。对于激(jī)活二手(shǒu)房交易(yì)，具有(yǒu)定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪(ní)虹近(jìn)日更是指(zhǐ)出(chū)：建筑业、房地产企(qǐ)业要发挥国民(mín)经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用。回(huí)归到常识，从字面理解一下(xià)这两个词(cí)，意(yì)思就是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压(yā)舱石如果压不住(zhù)，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年(nián)扶(fú)持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一大波正在路上...

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