文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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