文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗rong>2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超(邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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