万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(z武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数hōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数ne-height: 24px;'>武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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