万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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