OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对(国v是不是国5，国v与国vl的区别duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级(jí)市(shì)场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚(jiā国v是不是国5，国v与国vl的区别n)实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了(le)一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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