近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(g将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》èng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guā将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》n)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qín将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》g)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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