近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōnbd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别g)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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