近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(x虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思ī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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