5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàaj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么n)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司(saj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么ī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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