导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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