导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐ食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写n)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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