近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(f十公分有多长 10厘米就是10公分吗ēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(十公分有多长 10厘米就是10公分吗dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况十公分有多长 10厘米就是10公分吗直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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