5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tō情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗ng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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