5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(hu不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思á)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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