5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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