近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权选择复句例子十个，选择复句例子5个(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权选择复句例子十个，选择复句例子5个操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分选择复句例子十个，选择复句例子5个红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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