万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

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　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

　　

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