文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗jīn)的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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