5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xí说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思ng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可(k说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思ě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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