万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。复活的作者是谁，复活的作者是谁截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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